未來房價到底是漲，還是跌？
本文作者是工作室同事 “加西亞”，大家覺得寫的好可以打賞，我們會把打賞轉交給她。
我曾經在深圳的南頭古城附近住過一段時間，那里有一排灰不溜秋的房子。
每當我從那些房子下面走過，都會產生一種卡夫卡式的荒誕感。因為這些房子毫無設計感，甚至有點丑陋，可它卻能賣10萬一平米。而那些行色匆匆的路人，大多數要為這樣的一套房子奮斗一輩子。
于是，我無數次問自己——
我們這一代人為什么要為一個水泥盒子打一輩子工，還一輩子貸？
我們是從什么時候開始默認這個游戲規則的？
這個游戲什么時候會結束？
我記得2000年，我們家花5萬就能買一套100平米的房子。在那個年代，誰要是把房子賣到10萬一平米，我們不會說他是在“打劫”，我們會覺得他是神經病。
但后來，我們卻拿著銀行卡在售樓處排著隊等著他們來“打劫”。
這種荒誕而狂熱的現象一直持續到剛剛過去的2021年，因為在過去的一年里，我們已經被樓市給整蒙了。
去年到底有多魔幻呢？
總之，今天國家還在劃三道杠，明天央行、銀保監會可能就急吼吼地出來給市場“解凍”；今天國家說要限購限貸，明天各大城市可能又先后出臺限跌令；今天央行放水，明天美聯儲又說要加息……
操作一波接著一波，傳言一個接著一個，搞得大家一頭霧水。
但在我看來，凡事只要透過現象看本質，就沒什么看不懂的，房價也是這樣。要看明白2021年樓市的詭譎，并預測今年的房價走向，其實只要從以下三要素入手：
人口、土地和金融。
其中土地指向“供”，人口指向“需”，而金融是供需之間的紐帶，也就是“錢”。三者此消彼長的關系，就是樓市的底層邏輯。
所以有句話，叫“房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融”。
今天我們就從這句話入手，來解構房價的底層邏輯，并預測未來中國的房價走向。
01
人口
先來說說為什么“房地產長期看人口”？
人口對房價的影響主要體現在“時間”和“空間”這兩個維度。
時間維度和生育率是直接掛鉤的。
比如，1962-1972年嬰兒潮的時候，也就是我父親那一代人，他們的父母普遍會生三四個，甚至七八個小孩，所以我們這一代人都有一大堆的叔叔伯伯姑姑，還有一堆的姨和舅。因為都太能生了，所以這十年間生出了差不多3億人。
等到我父親這一輩成家立業（也就是1990年左右），房子就成了剛需，這也是碧桂園（1992年創立）、保利地產（1992年創立）、綠地（1992年創立）等大量房企出現的底層原因之一。
就像當年的香港，1949年前后，因為大量的人從大陸涌入，導致香港從戰后的50萬人陡增到了150萬，之后大陸人又持續涌入，這也是霍英東等地產大佬能夠崛起的根源。
新中國的第二次嬰兒潮，發生在1982-1992年，也就是我們這一代人。那一堆的叔伯姨舅們又給我們生了更多的堂兄弟姐妹和表兄弟姐妹，過年吃飯小孩都能湊好幾桌。結果這十年間又生出了2.2億嬰兒。
等到我們這批人結婚生子，房子作為剛需再次快速上漲，這是近十年來房價上漲的底層原因之一。（注意，我只是說“底層原因之一”，其他原因我后邊會說。）
此后，因為計劃生育得到了全面貫徹，中國就再也沒有出現真正的嬰兒潮。
但也有人認為嬰兒潮是出現過的，比如從2001年開始，生育率就開始略有上升。好，那就算是一次嬰兒潮吧。
但2001-2011這十年間，一共也只生了1.6億嬰兒，而且是在12.6億人的基礎之上，這增量跟前兩次簡直沒法比。第一次嬰兒潮可是在6.6億人的基礎上生了差不多3億人啊。
而且等到這1.6億小孩長大結婚買房，至少也得等到2030年左右吧。所以從總體上說，未來十年的房價不具備人口的推力。
我們再來看人口的另一個維度——空間。
所謂空間，指的就是地域。
這個影響就更直接了。簡單點說，就是人往哪跑，哪的房價就漲；哪留不住人，哪的房價就跌。
比如日本的東京都市圈和韓國的首爾地區，房價就一直蹭蹭蹭往上漲，而其他區域的房子有些都賣不出去。這是因為，日本一共1.3億人，結果有3600萬人涌向了東京都市圈；韓國更夸張，他們全國也就5000萬人口，卻有2500萬人擠在首爾地區。
再比如，這幾十年來，美國人一直在源源不斷地從中部向兩大海岸線遷徙，導致美國兩大海岸線的房價一直在漲，中部卻在逐漸貧民窟化，一個大別墅，可能只要十幾萬美金。
大家都知道，這二十年來，中國房價的一路走高和城市化進程密不可分，農民要進城，小鎮青年要去大城市，房價不漲才怪。
現在雖然每年從農村走向城市的人口較前幾年有所下滑，但仍有1600-1800萬左右。而且城鎮之間也存在大量的人口遷移（每年有600多萬）。所以對于那些人口凈流入的城市，房價還有上漲空間，比如北上廣深，以及杭州、西安等新一線城市。
但“小縣城”（即大部分三四五六線城市）的房價以后是漲不動了，因為對房子的需求在逐漸趨于飽和（實際上很多地方已經飽和了）。據統計，截至11月底，三四線城市的新建商品住宅庫存總量為2.2億平方米，創下了5年來的新高，同比增長更是連漲37個月。
所以，對于那些人口凈流出，商品住宅庫存量還很大的城市來說，未來只會跌，不會漲。
另外，房價在空間上的分化還體現在城市的不同區域之間。
就說北京吧，之前看到一篇標題很驚悚的報道，說北京的房價只要1W+，還說有些地方正在“鶴崗化”。
當時我心情很復雜，一邊感慨帝都竟淪落至此，一邊竊喜自己終于可以在帝都安身立命了。結果點進去才發現，那只要1萬多的房子在房山區的琉璃河，這里偏遠得估計都不好意思說自己是北京吧？
其實北京“鶴崗化”的論調已經不是一次兩次了，但這絲毫不影響北京西城區某些小區的均價漲到20萬。
房價差了近20倍，這還是同一個北京嗎？
對比去年11月北京各區域房價的走勢，就有意思了。雖然石景山、門頭溝等一大片區域的房價在跌，但西城區、東城區還在漲。
2021年11月北京房價
所以可以確定的是，今年，甚至是未來十年內，核心城市的核心區域將會因為人口的持續涌入而繼續保持供不應求的狀態。只不過國家會經常跑出來潑潑冷水，所以即使漲價，應該也漲不過10%。而核心城市的非核心區域，可能會各有各的跌法。
至于核心城市的某些外圍地區，比如北京東邊的河北燕郊、南邊的河北固安，前些年可能在行情大好時靠著各種傳言虛漲了一波，但只要城市規劃沒讓它逆天改命，那它必跌無疑。現在燕郊已經從歷史高點跌了30%左右，未來可能會更慘。
總而言之，未來的樓市將會像股市一樣走向分化——
貴的會更貴，便宜的會更便宜。
02
土地
再來說說“房地產中期看土地”。
我們都知道，香港的房價之所以像脫韁的野馬一路飚到全球最高，很大原因是因為1982年撒切爾夫人訪華后，香港回歸開始正式提上日程，所以在1984年，中英雙方簽署了《中英聯合聲明》，其中重要的一項是——“政府每年批出的新土地只限50公頃”。
當時我們之所以要挖這么個大坑，是怕港英政府在撤離之前大肆賣地，到時候扔下一個爛攤子拍拍屁股走人。
但沒想到，它竟直接推高了房價，因為每年批50公頃根本不夠用啊。
50公頃，也就是50萬平方米。嚯，也就比我在深圳住的小區大一點，我們小區還有41萬平方米呢（還只是一期）。
偌大的香港一年只有一個小區開盤（公屋除外），能不瘋搶？
到了2002年，挺過亞洲金融危機的港府為了維護樓市穩定，提振土地財政收入，繼續大幅減少土地出讓，年均出讓住宅用地只有5公頃。說真的，這點地連塞牙縫都不夠，大家能不搶破頭？
香港人踩過的坑，后來我們也跟著踩。
1984年12月1日，深圳以525萬元的價格，把水庫邊上一塊面積為8588平方米的地拍賣出去。
這是在新中國上演的第一場土地拍賣。
8個月后，154套住宅在這里拔地而起，并以每平米1600元的均價在一小時內售完。
政府拍賣土地只是個開始，好戲還在后頭。
時間來到1993年。
當年11月，十四屆三中全會明確提出要進行分稅制改革。之所以要改革，是因為在計劃經濟下，中央財政的高度集權導致地方政府的積極性和責任心缺失，中央也面臨著沉重的財政負擔，所以現在要把財政包干制改為分稅制，也就是要“分灶吃飯”。
在分稅制改革方案中，中央將稅源穩定、稅基廣、易征收的稅種大部分上劃。
但“重新分蛋糕”哪有那么容易？
當時以鐵腕著稱的朱镕基就帶著60多號人花了兩個多月跑遍全國，向各地方官員曉之以理，誘之以利。
而他們去的第一個省，就是廣東。
為了讓廣東省讓步，朱镕基同意將土地出讓收入歸地方政府。
對于這一點，廣東肯定是心動的，他們可親眼見過河對岸香港地產業的步子邁得有多大，而且自從深圳拍出第一塊地，他們就已經深刻感受到了“土地是財富之母”。
所以1997年，當朱镕基再次去到廣東，他拍著胸脯說：“我兩年內一定要把住宅產業促成支柱產業。”
他這是在打氣，也是在兌現承諾。
這就是“土地財政”的歷史背景。之后，對于很多城市而言，土地就成了最大的現金牛，比如昆明、武漢等地的土地財政依賴度都超過了100%，他們比誰都怕房價跌，所以才趕緊跑出來限跌。
同時，我們還需思考另一個問題：“土地財政”之下，如果說當年香港房價的暴漲和《中英聯合聲明》里的“每年批出的新土地只限50公頃” 直接相關，那大陸房價的飆升又是因為什么呢？
其實，在過去的幾十年里，圍繞著中國的國土空間規劃，一直存在著兩派——
“大城市群派”和“小城鎮派”。
前者認為，應該根據人口流動重點發展某些區域。而后者認為，要盡量實現全國各地的均衡發展，東部沿海要發展，中西部也要發展；大城市要發展，小城鎮也要發展啊。
在有些人看來，小城鎮派的想法過于理想化，且帶有計劃經濟色彩。但長期以來，我們的國土規劃受這一派的影響很大。比如，為了配合西部大開發，用地指標向西部傾斜。但實際上，我們正在大規模地向東南沿海遷徙。
我發現，在過去幾年，深圳、杭州每年新增人口三四十萬，但用地指標并沒有增加。而有的地方人口明明在大量遷出，用地指標卻在增加，好像只要把房子蓋起來，這些地方就能留住人才。
這種現象在深圳尤為突出。
很多人都還記得，深圳的房價是從2015年開始暴漲的，因為很多人的腸子就是在那年悔青的。
2014年，深圳房價還略低于北京和上海，但一年之后，深圳的房價就一騎絕塵了。我深圳的很多朋友至今還和祥林嫂一樣喋喋不休：“我真傻，我要是在2015年之前買了房，至少可以少打工十年……”
這次房價的暴漲其實和一份文件有關。
2015年，深圳出臺了《深圳市基本生態控制線管理規定》。這份文件規定，深圳的基本生態控制線不變。同時規定到2020年，釋放土地供應量只有253平方公里，且其中大部分將用于綜合交通、市政設施……留給居住用地的面積少之又少。
比如2018年，深圳只供應了15.8萬平方米用作住宅用地，這其中還包括人才房。而此時北上廣供應的住宅用地都是以百萬平方米計。
深圳的房價就這么飛起來了，像極了當年的香港。
說一個很真實的感受。這些年在深圳，我雖然能看到一些塔吊，但主要是在建寫字樓、商業綜合體和市政設施，很少看到他們在建住宅，不信你去看看。而當我回到老家（南方的一座三線小城），卻發現到處在建住宅樓，一片片樓盤拔地而起。
人明明都在往深圳涌，但深圳不著急建房子，反而是那座人都在往外跑的小城在拼命蓋房子，難不成它是想筑巢引鳳，和北上廣深搶人？
反正就目前來看，只要政府不“開閘放地”，深圳的房子就還有上漲空間，要不是國家壓著，明年上漲個10%也不在話下。
但是啊……
注意，“但是”來了——
雖然從市場的理性分析，深圳房價還能再次突破天際，但是國家也一定會讓它蹦不起來，要蹦跶大概也只許它蹦個3%-5%，想蹦到10%那是不太可能滴。北京、上海等其他一線城市的房價漲幅，大概也會控制在這個水平。
而那些明明留不住人，卻還在拼命蓋房子的三四五線城市，到時候鐵定是雞飛蛋打——人口數量和房價齊跌。
比如說我同事的家鄉茂名。
茂名是廣東西部一個偏落后的三線城市（也有人說它是四線城市），今年我同事以8700元/平的價格在市中心買了一套房子，網簽完成后，他跑到房產局的網站上瞄了一眼，竟發現網簽價是1萬，中間多達1300/平米的差價。
一般來說，房子的實際售價不會低于網簽價，因為當售價低于網簽價時，實際稅費是按網簽價征收的。也就是說，房產公司以8700元賣的房子，卻要按1萬的價格繳稅，很明顯，房產公司吃虧了呀。
為什么寧愿吃虧也要把房子賣掉？
第一種可能，是房產企業急于回籠資金。除了急于回籠資金，還有第二個原因——1萬元這個價格在他們那壓根兒就是有價無市，因為大家窮嘛，你不降價誰買呀？
千萬不要以為廣東的深圳富得流油，廣東的茂名就窮不到哪去。
之前我專門做了一個社會調查，發現廣東竟是貧富分化最大的一個省。
除了珠三角的深廣佛莞惠珠等少數幾個城市，其他地區一個比一個窮，比如粵東的潮州，粵北的韶關，粵西的茂名，還有不知道到底是屬于粵西，還是粵北的云浮（廣東最窮的一個地級市，2019年，深圳的GDP是它的29倍，這種貧富差距在國內其他省份實屬罕見）。
我同事的老家茂名，它為啥窮呢？
很簡單，因為沒有產業支撐。這一點從社保繳費就能看出來。
茂名當地的社保最低繳費基數是2900元，但殘酷的是，起碼有一半人的工資達不到這個數。別問我為啥知道這個數據，因為我同事在當地社保局干過兩年。
我們都知道，社保繳費是跟居民收入、產業結構息息相關的。當地除了石油化工和一些泛房地產企業，壓根兒就沒有什么企業交社保。
當地的企業菜到什么程度呢？
99%不足5人，絕大多數只有一兩個固定員工，有訂單時就找兼職，設備基本靠借，寫方案基本靠外包，平時辦公室都不用開門的。
由于沒有足夠的好就業崗位，810萬戶籍人口，竟流失了200多萬，人口常年凈流出狀態。
這種情況下，房價再高也是有價無市。
類似這樣的三四線城市，人口凈流出，缺乏產業支撐，再加上棚改貨幣化的退潮，明年的房價勢必進入陰跌通道，我掐指一算，預估降價是在5-10%左右吧。
03
金融
最后說說為什么房地產“短期看金融”？
地產不同于一般的商品，因為它已經被高度金融化了。所以房價的漲跌比糧食價格的漲跌影響還要大，因為大米的價格跌個30%，大家還能活下去，市場也還能被修復，但房價你整體跌個30%試試？金融系統分分鐘崩潰給你看，然后大家要死一起死。
我們是怎么走進這條死胡同的呢？
其實房地產的金融化經歷了三個階段：資本化、證券化、貨幣化。
在房地產資本化之前，房價不可能高到現在這個地步，因為普通老百姓都買不起。但現在房價這么高，為什么能賣出去？
因為可以抵押貸款，低收入者可以通過付首付還月供的方式來買房。
這就是房地產的資本化，也是房地產行業加杠桿的起點。
加完這次杠桿后，為了刺激銀行放心給低收入者放房貸，政府又催生了一個新型的金融市場——抵押貸款交易市場，也就是說，抵押貸款本身也可以進入交易市場了。
這就開啟了房地產的證券化之路。
而當房地產信貸中出現大規模的次級貸款（信用等級最低的貸款），同時，基于抵押貸款證券相關的金融衍生品（如CDS）也開始膨脹，房地產就開始步入貨幣化階段。
到了這個階段，就誰也說不清我們到底往房地產加了多少杠桿了。阿基米德說，給他一根杠桿，他可以撬起地球，杠桿的威力可想而知。
杠桿越大，風險也就越大，所以一不小心就會出現房地產泡沫，并引發連鎖的債務危機。
其中很典型的就是1990年日本的地產泡沫，打那以后，日本就蔫了20年。當房價從頂部下滑，就引發了一系列的連鎖反應，導致全國近200家金融機構陸續破產。金融機構破產了，企業就沒法繼續從銀行貸款，然后企業也扛不下去了。企業扛不下去，打工人也要跟著倒霉，輕則降薪，重則失業，然后全社會集體躺平，廢柴一代就出現了。
今年，自從我們國家搞出了一系列打壓房價的動作，很多人以為我們的房價終于要暴跌了，這就大錯特錯了。
國家確實在打壓房價，但沒說要把它打死啊。
這種打壓嚴格來說，叫“逆周期調節”，其目的，是熨平經濟運行中過度的周期性波動，并降低由此積累的系統性風險。
既然要熨平波動，降低風險，國家怎么可能讓房價暴跌呢？這不是和出發點背道而馳嗎？
“逆周期調節”包含兩個動作——在逆周期做多，在順周期做空。
也就是說，要在經濟下行時強力助推阻止經濟衰退陷入蕭條，在經濟上行時及時踩剎車避免經濟過熱催生泡沫。
前兩年中國的房地產就是漲得太離譜了，所以現在國家趕緊出來踩剎車，彈壓彈壓房價。
當時蹦得最高的就是深圳，還鬧出了什么“深房理”炒房事件，所以國家就拿深圳開刀。可惜效果不太好，大家還在排隊買房，某些大V也跑出來煽風點火，說這都是假象，大家快買啊！逼得國家又搞出一系列組合拳，才把房價給壓住。
但問題是，也不能壓太死了，比如說房價跌個30%。前面已經說了，這樣做很危險啊。深圳跟鶴崗不一樣，別說跌到3萬一套，就跌到3萬一平米試試？全國的房價絕對跟著跌到鶴崗價。因為深圳是全國人民心中的標桿，標桿倒了，必然全民恐慌。
所以國家既要彈壓深圳的房價，又絕不會讓它倒，不然就會觸發系統性的風險和危機。
同理，當國家在打壓房價，某些城市卻出臺了限跌令，他們看似是在“頂風作案”，膽大包天，實則不然。
比如說岳陽，今年8月，它就出臺了新規——中心城區新房銷售的實際成交價不得高于備案價格，也不得低于備案價格85%，否則將不能網簽。這應該是2021年全國第一個“限跌令”。
但國家會拿它怎么樣了嗎？
沒怎么樣。
這一是因為國家打壓房價的時候，一二線城市往往比較能扛，反而是那些三四五線城市喜歡一驚一乍。比如說岳陽吧，深圳的房價還沒怎么跌呢，它就先跌為敬了，某些樓盤居然從8000元/平降到了5000元/平。
這很危險吶。所以國家也只能睜一只眼閉一只眼，得給人家留一條活路不是？
但深圳敢“頂風作案”么？
我敢保證，它會迎來國家的鐵拳。
還是那句話，“穩”才是國家的追求，不僅全局要穩，局部地區也要穩。所以岳陽的這種行為，恰恰符合中央的精神。即使國家罵它兩句，那也是罵給深圳看的。
不過這波“頂風作案”的地方政府中，也有不識趣的，比如黑龍江。
12月20日，黑龍江省政府網站上發表了一篇文章，標題居然是“全力沖刺房地產業增長”。
“全力沖刺”這四個字很扎眼啊，而且此時國家對房價的調控已經進入深度階段了。年初，駐馬店、鶴崗、寶雞等地還只敢取這樣的標題——
關于進一步規范促進房地產業平穩健康發展的意見；
穩企業穩民生穩發展若干措施；
……
結果黑龍江扛著大旗就闖進了旨在調控房價的會場，旗上寫著幾個大字——
全力沖刺房地產業增長！
這不是找揍么？
不過，這也許只是黑龍江的苦肉計，反正保不住房價是死，被約談問責也是死。嗐，死馬當活馬醫吧，萬一國家看它可憐，拉它一把呢？即使不拉它一把，那以后也有理由躺平了。
其實我們只要觀察一下東北這十年來的人口變化，就知道黑龍江已經到了怎樣危險的境地。
2010-2020年東北39個城市人口增量
我們早就知道東北人一直在往外跑。但我們也許不知道，人跑得最多的那個省，是黑龍江。
因為實在是活不下去了，所以黑龍江不得不“頂風作案”。
不過話說回來，房價該跌它還得跌，限跌也沒用，只不過國家考慮到可能產生的系統風險，盡量不會讓它們齊刷刷地跌得太慘烈而已。
像東北那些人口一直在大規模往外跑，產業還在急劇萎縮的城市，你如果問它們能跌多少，5%，10%，還是30%？
這個還真不好說。我只能說，鶴崗也許就是它們的底線。畢竟連“東方莫斯科”哈爾濱的某些在售項目，都已經可以變相“零首付”了。
04
結語
最后再說幾句。
要預測房價的走向，還是得緊緊圍繞中央的精神。
今年中央經濟工作會議的通稿25次提到一個字——“穩”，并明確提出明年經濟工作要“穩字當頭、穩中求進”。
所以大家大可以放心。
考慮到現在全國房地產行業已經進入到一個國家高度控盤的狀態（該搞死的房企已經被搞死了，該進ICU的也已經進ICU了，一波“殺雞儆猴”的年度大戲之后，留下來的玩家就學乖了，反正國家有的是辦法讓你變乖），既然國家說要“穩”，作為“中國經濟之母”的地產業，當然更要穩穩當當。
從整體上說，一旦房價大漲，國家就必然出手打壓；一旦房價大跌，國家也會出來托底注入信心。
總之，既要讓廣大老百姓繼續持有房子，又決不允許投機分子涌進來炒房賺差價。
也就是說，要讓房子逐漸回歸其居住屬性，并最終實現“居者有其屋”。當然，這也不是一朝一夕、一年兩年的事，因為中國經濟確實和房地產捆綁得太緊了，實在是“投鼠忌器”呀。
現在的情況是，一方面，我們要通過其他途徑來彌補政府的財政收入（2020年，全國賣地收入依然占全國財政收入的46%，占地方財政收入的84.03%）；另一方面，我們要一步一步，小心翼翼地為房地產去杠桿，以免引發系統性的金融風險。
所以就目前而言，調控房價還只是打助攻。更重要的是，我們要不斷地優化經濟結構，轉換增長動力，從而逐漸彌補舊經濟增長點留下的空白。
但即使說了這么多，可能很多人還是會有疑問。
比如說，前些天央行放水，有人就問我怎么看？會不會再度推高房價？
我覺得這種影響不能說沒有，但非常小。
早在11月8日，央行就發布公告，將通過碳減排支持工具向金融機構提供低成本資金。由此也可看出，如果說房地產行業是舊經濟增長點，那么綠電就將是新的經濟增長點。我們現在要做的，就是盡快以新的經濟增長點來彌補并逐漸替代舊的經濟增長點，所以怎么可能走回老路呢？
即使是放水，也會盡可能定向地，有節制地放。
總之，我們的目標，是將全社會的核心資產逐漸從房地產轉向實體經濟、高科技企業。凡是和這個目標相違背的，國家都會盡可能地避免。
還有人擔心明年美聯儲加息會對中國的經濟，尤其是房地產行業造成巨大的震蕩。畢竟每次美聯儲進入加息周期，都會在新興市場國家掀起一場血雨腥風。
但我想說的是，今時不同往日。
美聯儲加息，肯定會對我們造成一定的影響。它一加息，隨著美元大規模回流美國，中國企業難免會面臨更高的融資成本，有些房地產企業甚至會被壓垮。
自今年10月以來，就不斷傳來房地產企業無法償還美元債的消息。10月26日，國家發改委和外管局還召集萬科、佳兆業、新城等8家美元債發行大戶進京開會，希望能化解危機。
這也是12月15日央媽放水的背景之一。但放水的目的絕不是為了刺激房地產市場的再度繁榮，而只是為了維持系統的穩定。
同時，此次無論是我們的股市，還是我們的物價，都沒有緊跟著美國走。
這說明什么？
說明我們的經濟、股市已經不是傻乎乎地被美國人牽著鼻子走了。而且從2008年開始，人民幣就在一步步地走向國際化。此外，我們還擁有萬億美元的外匯儲備。
所以，“混亂”對中國而言，也許會成為“階梯”呢？
當美國資本不斷地從其他國家撤資，導致很多國家再次陷入經濟危機，我們也可以像當年的美國一樣，拿著美元去抄底那些國家的優質資產啊。只不過我們的目的不是掠奪，而是共贏。
總之，即使央行放水，美聯儲加息，未來的房價應該也不會跳出以上我所分析的框架。
關于中國未來的房價，反正只要記住以下兩個特征：
一是穩健。即整體上不暴跌，也不暴漲。
二是分化加劇。不僅城市與城市之間的房價差距拉大，城市內部各片區的房價也會拉大。
有了這兩個特征，房子就失去了炒作的空間，因為差價太少，而且風險加大了，你不知道自己入手的到底是“大白馬”還是“垃圾股”。
同時，由于房子的單價太高（至少比“大白馬”茅臺的股價要高得多吧），所以投資房產將來只是富人的游戲，普通人就別玩了。該創業的好好創業，該打工的好好打工，多干實事，少琢磨炒房致富。
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